O Índice Geral de Preços do Mercado, IGPM, surgiu em 1989, pela Fundação Getúlio Vargas e,
desde muito cedo, começou a ser muito utilizado para o reajuste de preços de contratos, como
os aluguéis, energia elétrica, escolas, planos de saúde e imóveis.
Os índices de preços costumam ser utilizados no mercado como uma forma de facilitação para
reajustes periódicos. Não ter uma referência de reajuste pode tornar o processo de precificações
de longo prazo desgastante, seja por ter que negociar anualmente preços quanto por não ter
uma referência confiável.
Diante disso, o IGPM é o índice mais utilizado pelo mercado imobiliário como forma de resolver
esse problema. Mas será que o IGPM é o melhor índice para esse tipo de reajuste?
O IGPM é um índice de preços composto por 3 outros índices:
- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): Compõe 60% do IGPM
- IPC (Índice de Preço ao Consumidor): Compõe 30% do IGPM
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): Compõe 10% do IGPM
Sendo assim, sessenta por cento do preço do IGPM é representado pelo IPA, que é um índice de
preços relacionados a commodities, sem muita correlação com o preço de aluguéis nas cidades.
A título de entendimento, no ano de 2020, o IPA anual atingiu 31,64%. E o grande responsável
por isso foi o dólar, visto que os preços das commodities são estabelecidos em dólar. Isso elevou
o resultado do IGPM para 23,14% no ano de 2020, contra uma inflação medida pelo IPCA de
“apenas” 4,52% no mesmo período.
Por que, então, reajustar em 23,14% o preço dos aluguéis, em plena pandemia, enquanto a
inflação não passou de 4,52% no ano? Não à toa, a grande maioria dos fundos imobiliários
trocaram o IGPM pelo próprio IPCA no período daquele ano, contrariando, inclusive, contratos
pré-estabelecidos.
Mas como funciona o mercado de aluguéis?
O mercado de aluguéis é precificado pela oferta versus demanda e, a insistência na aplicação de
índices que não traduzem a realidade do mercado, pode fazer com que muitos imóveis se
tornem vacantes.
Ou seja, o aumento no preço do aluguel pelo IGPM pode trazer distorções que não condizem
com a demanda do momento e esse é justamente o maior perigo de não ter um índice específico
para o setor.
Então, se o principal índice do mercado utilizado para o reajuste de aluguel não é o melhor
parâmetro, qual deve ser a solução para esse impasse?
Uma possível solução para esse problema pode estar prestes a chegar: em 2022, a FGV lançou
a primeira divulgação do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR)). Esse índice
mede a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais.
Atualmente, apenas quatro capitais brasileiras estão compostas no índice, Rio de Janeiro, São
Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Porém, já pode trazer uma ideia mais fidedigna de um
problema antigo em relação ao IGPM que é o descasamento com o mercado imobiliário.
Porém, enquanto o IVAR (ou outro índice) não se desenvolve, a sugestão é a utilização do bom
senso por parte do inquilino e proprietário na hora de negociar o reajuste.
O IPCA pode ser utilizado como parâmetro, já que reflete no preço do consumo de produtos e serviços. Além disso, o proprietário pode estudar como estão os aluguéis na sua região e utilizar como
parâmetro para reajustes. O bom senso sempre é a melhor receita nesse tipo de negociação.
João Scognamiglio, Consultor de Valores Mobiliários.
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